Ipoteca: cos’è, caratteristiche, beni ipotecabili, tipologie e cancellazione

L’ipoteca è un diritto reale definito dal Codice Civile art. 2808:

L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Vediamo insieme cos’è, quali sono le sue caratteristiche, quali sono i beni ipotecabili, le diverse tipologie di ipoteche e come cancellarla.

Cos’è l’ipoteca

L’ipoteca è una garanzia che tutela il creditore in caso di insolvenza da parte di un debitore. Anche se il bene ipotecato viene iscritto in registri pubblici, l’immobile rimane sempre ad uso del proprietario e, dopo aver saldato il debito, si estingue. Se invece il proprietario del bene ipotecato non salda il debito, l’immobile può essere espropriato dal creditore, anche nel caso in cui il bene sia stato venduto a terzi.

Quando l’immobile viene venduto all’asta, il creditore con diritto di ipoteca ha priorità rispetto a tutti gli altri creditori sul soddisfacimento del credito.

Caratteristiche

L’ipoteca presenta le seguenti caratteristiche:

• È estesa tu tutto il bene e non su parti di esso;
• Il credito garantito è determinato nel suo ammontare;
• Può essere iscritta solo su beni individuati;
• Anche se il bene ipotecato viene venduto, l’iscrizione rimane sull’immobile;
• In ogni immobile è possibile iscrivere più ipoteche.

Deve essere rinnovata ogni venti anni perché senza rinnovo si estingue e quindi la garanzia del creditore si annulla.

Beni ipotecabili

I beni in cui è possibile iscriverla sono i seguenti:

• Beni immobili e pertinenze, anche se in commercio o con diritto di usufrutto;
• Diritto di superficie;
• Diritto dell’enfiteuta e del conducente sul fondo enfiteutico;
• Beni mobili registrati;
• Rendite dello Stato.

Ipoteca legale

L’ipoteca legale viene iscritta su un bene immobile quando in un atto di alienazione, come una vendita, non è dichiarata la rinuncia. Serve quindi come garanzia del debito anche in caso di passaggio dell’immobile a terzi.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale può essere iscritta quando sussiste una condanna al risarcimento danni, al pagamento di una somma o all’adempimento di un’obbligazione. I provvedimenti giudiziali permettono di iscriverla.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria è differente dalle precedenti perché viene iscritta con il consenso di una o entrambe le parti. Può essere iscritta o con scrittura privata autenticata o con atto pubblico. Solitamente si iscrive su un immobile da acquistare come garanzia sul rimborso del mutuo.

Cancellazione

L’ipoteca può essere cancellata o estinta per le seguenti motivazioni:

• Saldo del debito;
• Cancellazione dell’iscrizione;
• Rinuncia da parte del creditore;
• Mancato rinnovo;
• Perimento dell’immobile;
• Vendita forzata dell’immobile.

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Fonti: Art. 2808, 2817, 2818, 2822 Codice Civile.